Skip to main content

KMS

Di “per-PPN-an” dikenal istilah kegiatan membangun sendiri atau disingkat KMS. Dasar hukumnya adalah Pasal 16C UU PPN 1984 yang berbunyi [amandemen 2000] :
Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.

Apa sih KMS itu? Surat Edaran Dirjen Pajak No. 70/PJ/2010 tanggal 2 Juni 2010 memperjelas maksud KMS. Berikut kutipannya :
[a.] Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.

[b.1.] Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal. Bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau kontruksi yang diperuntukkan bagi tempat tinggal, termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain.

[b.2.] Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat usaha. Bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau kontruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada.

[b.3.] Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal untuk usaha. Bangunan tempat tinggal untuk usaha adalah bangunan atau konstruksi tempat tinggal yang sebagian bangunan atau seluruhnya digunakan untuk kegiatan usaha.

[c.] Termasuk kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut Pajak Pertambahan Nilai, dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan Pengusaha Kena pajak.

Setiap kegiatan membangun bangunan akan terutang PPN. Nah untuk memudahkan pengertian KMS maka pembayar PPN kita bagi dua : pertama dilakukan oleh pemborong bangunan, kedua oleh pemilik bangunan. Tentu saja pemborong yang dimaksud harus sudah berstatus PKP [pengusaha kena pajak]. Dan tidak kalah penting, bahwa pemborong tersebut menerbitkan Faktur Pajak sebagai bukti pungutan PPN! Tanpa bukti pungutan PPN tersebut tentu saja pemilik bangunan bisa dikenakan KMS!

Tetapi tidak semua pemilik bangunan wajib bayar PPN KMS. Syarat bangunan dikenakan KMS sebagai berikut :
[1.] konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
[2.] diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
[3.] luas keseluruhan paling sedikit 300 m2 (tiga ratus meter persegi).

Menurut saya, dari syarat tersebut yang paling penting adalah syarat luas bangunan. Jika luas bangunan kurang dari 300 m2 maka tidak terutang PPN KMS. Tetapi jika sama atau lebih dari 300 m2 maka terutang PPN KMS. Syarat luas 300 m2 dianggap “nyambung” jika pembangunan dilakukan dalam periode 2 tahun. Jika kita membangun bangunan dengan luas 300 m2 dalam periode 2 tahun maka dianggap satu kesatuan. Sebaliknya, jika kita membangun bangunan lebih dari 3 tahun berarti tidak termasuk objek PPN KMS.

Berapa tarif PPN KMS? Tarif efektif 4% dari dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah. Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun bangunan tersebut [included]. Contoh, pada saat membangun kita beli kabel dan lampu. Saat beli di toko depo bangunan pasti kita bayar PPN. Nah total yang kita bayar ke toko depo bangunan adalah dasar pengenaan KMS.

Comments

BIG SUGENG said…
Kalau rumah saya luas bangunannya cuma 295 M2 berarti nggak perlu bayar PPN membangun sendiri yaa boss? He he he
ecooce said…
Salam Kenal pak,..
Mohon Ijin link ke blognya pak..

Salam
yanto said…
mohon pencerahan:
misal jika ada kasus membangun bangunan 600m2. sebagian 350m2 ingin saya akui sebgai KMS dengan tarif 4% sedangkan sisanya 250m2 ingin saya akui PPN-nya dengan tarif biasa 10%. nah apakah pembayaran dengan 2 tarif tersebut dapat dilakukan sekaligus untuk 1 bangunan yang sama?
raden.suparman said…
Mohon maaf pak, menurut pendapat saya, KMS itu tetap 4% untuk minimal 300m2. Artinya, tidak ada batasan diatas 300m2. Kalo 250m2 justru belum masuk batasan KMS pa!

Popular posts from this blog

Petunjuk dan Contoh PPh Pasal 21

Pada dasarnya postingan ini adalah salinan lampiran Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor PER-16/PJ/2016 tentang pedoman teknis tata cara pemotongan, penyetoran dan pelaporan pajak penghasilan pasal 21 dan/atau pajak penghasilan pasal 26 sehubungan dengan pekerjaan, jasa, dan kegiatan orang pribadi. Tapi karena disajikan dalam postingan blog, saya modifikasi seperlunya. Tujuannya biar enak dibaca. Walaupun demikian, memang masih terasa membosankan dan bertele-tele.

Begini Cara Validasi SSP Penjualan Tanah dan Bangunan

Orang pribadi atau badan yang telah memenuhi kewajiban penyetoran Pajak Penghasllan (PPh) atas penghasilan dari: pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, atau perubahan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan, harus menyampaikan permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Aturan ini sebenarnya sudah lama ada, tetapi akhir tahun 2017 dilakukan revisi dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-18/PJ/2017.

PPN Jasa Freight Forwarding dan PPh Pasal 23 atas Jasa Freight Forwarding

Berhubung banyaknya pertanyaan terkait dengan freight forwarding di postingan sebelumnya, saya berpikir akan lebih jelas jika pembahasannya dalam satu tulisan antara PPN dan PPh Pasal 23. Peraturan yang berlaku sekarang ada perbedaan antara PPN dan PPh Pasal 23. Terutama dilihat dari sisi dasar pengenaan atau yang sering disebut DPP. Berikut pembahasannya.