Mulai 2018, Asrama dan Rumah Kos Tidak Dikenai PPh Final

Kalimat yang paling menarik dari Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2017 yaitu “jasa pelayanan penginapan” antara lain kamar, asrama untuk mahasiswa/pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos. Kalimat ini ada di penjelasan Pasal 2 ayat (3). Ayat ini mengatakan bahwa penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya tidak termasuk yang dikenakan Pajak Penghasilan Final. Artinya, sekarang asrama dan rumah kos tidak dikenai PPh final.

Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2017 mengganti Peraturan Pemerintah nomor 29 tahun 1996. Tidak ada perubahan tarif. Tapi ada perubahan objek penghasilan.

Seperti disebutkan dalam bagian menimbang bahwa peraturan pemerintah yang baru lebih untuk memberikan kepastian hukum mengenai pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dari persewaan tanah dan/atau bangunan termasuk penghasilan dari pelaksanaan perjanjian bangun guna serah.

Pasal 2 ayat (2) menegaskan :

Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah, meliputi:

1. penghasilan atas pembayaran berkala selama masa perjanjian Bangun Guna Serah;
2. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian Bangun Guna Serah berakhir;
3. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir; dan/atau
4. penghasilan lain terkait perjanjian Bangun Guna Serah, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangun Guna Serah

Contoh :

PT A sebagai pemilik tanah melakukan perjanjian Bangun Guna Serah dengan PT B untuk membangun gedung perkantoran. Setelah proses pembangunan selesai, PT B mempunyai hak untuk menggunakan Bangunan tersebut selama 20 (dua puluh) tahun. 

Setiap bulan sepanjang 20 (dua puluh) tahun tersebut PT B akan membayarkan Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) kepada PT A dan di akhir masa Bangun Guna Serah PT B menyerahkan Bangunan perkantoran tersebut kepada PT A. 

PT B di tahun kedua dikenai denda Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) yang harus dibayarkannya kepada PT A dikarenakan tidak melaksanakan salah satu butir dalam kontrak yang telah disepakati.

Perlakuan Perpajakan

Penghasilan PT A yang harus dipotong Pajak Penghasilan atas sewa tanah dan/atau Bangunan oleh PT B adalah penghasilan yang diterima rutin setiap bulan sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah), penghasilan berupa jumlah bruto nilai Bangunan yang diterima pada saat Bangun Guna Serah berakhir, dan denda pelanggaran kontrak sebesar Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).

Jadi denda karena pelanggaran kontrak persewaan menjadi penghasilan yang dikenakan PPh final sekarang. Sama seperti sewa itu sendiri.

Tarif PPh atas penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan tetap sebesar 10%. Peraturan pemerintah yang baru memberikan penegasan tentang dasar pengenaan pajak. Bahwa dasar pengenaan pajak adalah jumlah bruto.

Jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan merupakan semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh Penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau Bangunan yang disewa termasuk :

• biaya perawatan, 
• biaya pemeliharaan, 
• biaya keamanan, 
• biaya layanan (service charge), dan
• biaya fasilitas lainnya

Biaya-biaya diatas walaupun dibuat perjanjian terpisah dengan sewa gedung tetap dianggap sebagai sewa. Hal ini ditegaskan di Pasal 4 ayat (2).

Perlakuan Perpajakan Atas Rumah Kos-Kosan

Peraturan pemerintah sebelumnya menyebutkan contoh banguna. Contoh yang disebutkan, berupa rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan industri.

Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2017 menyebutkan persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan.

Bagian penjelasan menambahkan yang dimaksud dengan “sebagian dari Bangunan” adalah areal baik di dalam Bangunan maupun di luar Bangunan yang merupakan bagian dari Bangunan tersebut, seperti 

• teras Bangunan, 
• kamar di dalam sebuah rumah, 
• paviliun, 
• kolam renang, dan sebagainya

Walaupun menyebut "kamar di dalam sebuat rumah", tetapi peraturan pemerintah terbaru mengenalkan istilah  "jasa layanan penginapan". Istilah jasa layanan penginapan tidak ada di peraturan sebelumnya.

Istilah jasa berbeda dengan sewa. Sewa biasanya dikelompokkan pada passive income. Sedangkan jasa atau service tentu masuk usaha atau active income.

Artinya, sekarang jasa layanan penginapan seperti :

• kamar, 
• asrama untuk mahasiswa/pelajar, 
• asrama atau pondok pekerja, dan 
• rumah kos

termasuk  usaha.

Penghasilan dari usaha, sepanjang penghasilan setahun kurang dari Rp4,8 milyar tetap dikenakan PPh final tetapi hanya 1% saja berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 46 atau dikenal PP46.

Cek tulisan terbaru di aguspajak.com/blog