Sabtu, 29 Desember 2007

Pengenaan BPHTB atas Tanah dan Bangunan karena Hibah Wasiat

Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut merupakan saat perolehan hak karena waris menjadi objek pajak. Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan pajak.


Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. Pada umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Disamping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak mencari keuntungan.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang.

Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena waris dan hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Contoh 1 [NJOPTKP lebih besar dari nilai pasar & NJOP]
Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 200.000.000,00. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp 250.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal waris (NPOPTKP) sebesar Rp 300.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 250.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 300.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak N i h i l
BPHTB terutang N i h i l



Contoh 2 [Nilai pasar lebih besar dari NJOP & NJOPTKP]
Seorang anak memperoleh hibah wasiat dari ayah kandungnya sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 500.000.000,00. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai JuaI Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp 450.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dalam hal hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/isteri, sebesar Rp 300.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 500.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 300.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 200.000.000,00
BPHTB yang seharusnya terutang = 5% x Rp 200.000.000,00
= Rp I0.000.000,00
BPHTB yang terutang = 50% x Rp 10.000.000,00 = Rp 5.000.000,00


Contoh 3
Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 500.000.000,00. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp 800.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dalam hal waris sebesar Rp 300.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 800.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 300.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 500.000.000,00
BPHTB yang seharusnya terutang = 5% x Rp 500.000.000,00
= Rp 25.000.000,00
BPHTB terutang = 50% x Rp 25.000.000,00 = Rp 12.500.000,00

Contoh 4
Suatu Yayasan Panti Asuhan Anak Yatim Piatu memperoleh hibah wasiat dari seseorang sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 1.000.000.000,00. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp 900.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal selain waris dan hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/isteri, sebesar Rp 60.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 1.000.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 60.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 940.000.000,00
BPHTB yang seharusnya terutang = 5% x Rp 940.000.000,00
= Rp 47.000.000,00
BPHTB yang terutang = 50% x Rp 47.000.000,00
= Rp 23.500.000,00

[Dikutip dari PP 111 Tahun 2000]

Catatan : Untuk mendapatkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berlaku bisa ditanyakan ke KPP Pratama di Seksi Ekstensifikasi (pelayanan PBB hanya ada di KPP Pratama atau KPPBB jika belum ada KPP Pratama).

35 komentar:

  1. Yth, Mas Raden,

    Seseorang menerima warisan tanah/bangunan yang belum bersertifikat dengan NJOP di PBB sebesar 150jt.
    Pajak apa saja yg harus dibayarnya sampai selesai pembuatan akta tanahnya?
    Apakah BPHTB nya bebas sama sekali?
    Apakah ada PPh 5% yg harus dibayar?
    Terima kasih atas jawabannya..

    BalasHapus
    Balasan
    1. ijin Sharing Kang
      Jika terjadi transaksi tersebut sejak tanggal 1 Januari 2011 maka tidak akan dikenakan BPHTB karena NJOPTKP waris min 300jt
      dan hanya di kenakan PPh final 5%
      tq

      Hapus
  2. Pak Raden,

    Tolong tanya, kalau beli rumah dengan harga 600.000,- Bagaimana cara menghitung BPHTB?

    BalasHapus
  3. Pak Raden, saya aneh apa karena warisan diperoleh dengan cuma2, maka wajar kena pajak?
    Kenapa penerapan UU ini memandang warisan itu hanya sebelah saja yaitu harta warisan, padahal ada juga warisan berupa hutang. Jadi kalau mau membahas warisan, pemerintah harusnya melihat keseluruhan harta dan hutang warisan. Jangan hanya hartanya saja.

    BalasHapus
  4. Pak Raden, saya mau tanya nilai NPOPTKP ditetapkan utk masing2 daerah berbeda tariffnya? berapa nilai NPOPTKP utk wilayah Bandung? dan dimana saya bs menemukan tariff NPOPTKP tersebut?.
    Thks Cionia

    BalasHapus
  5. Setahu saya masih Rp.30juta. Tapi untuk kepastian, silakan tanyakan ke KPP terdaftar.

    BalasHapus
  6. ya memang berbeda kebetulan saya di jogj tepanya di sleman wasiat, jual beli NOPTKP : 10JT

    BalasHapus
  7. pak untuk pajak yg selain BPHTB saat kita beli rumah dari developer dengan luas tanah lebih dari 150 m2 tuh pajak apa ya?
    yg katanya 5% besarannya?

    BalasHapus
  8. tidak ada
    ada juga PPh tetapi itu sebenarnya beban penjual bukan beban pembeli.

    BalasHapus
  9. pak boleh tau dasar hukum fasilitas pengurangan BPHTB ga?

    BalasHapus
  10. diatas sudah tercantum :
    [Dikutip dari PP 111 Tahun 2000]

    Mohon dicatat bahwa Sejak 2011 BPHTB "berpindah" ke Pemda! Tentu dasar hukumnya juga harus Perda.

    BalasHapus
  11. pak, kalau saya ingin membeli rumah dengan status waris (kedua orang tua sudah meninggal),dan ahli waris terdiri dari 4 orang bersaudara yang sudah berkeluarga, 1 almarhum yang sudah berkeluarga (anak almarhum masuk ahli waris juga tidak ya? ). para ahli waris semuanya telah setuju atas penjualan rumahnya, tetapi belum mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan. Yang menjadi pertanyaan saya :
    1. apakah ahli waris akan dikenakan 2x pajak (pajak karena waris, dan pajak karena jual beli) jika terjadi proses jual beli dengan saya ?
    2. apakah anak dari almarhum ahli waris termasuk ahli waris dari harta kakeknya?

    Terima kasih

    BalasHapus
  12. pertanyaan ini sudah dijawab via email (?)

    BalasHapus
  13. Selamat siang , saya menerima hibah / warisan dari ibu saya berupa rumah di kotamadya Bandung ,saya mau menanyakan untuk pembayaran pajak hibah pribadi saya SSP itu bisa di lakukan di mana saja ? atau harus di bayar di bank di kota bandung . Karena posisi saya di jawa timur sekarang .

    Terima kasih sebelum nya .
    Salam.

    BalasHapus
    Balasan
    1. maksudnya bayar PPh ya?
      silakan bayar di bank persepsi mana saja.

      Hapus
  14. Selamat siang Pak Raden,

    Pada proses balik nama dari Pemberi Waris (almarhum) ke anak2nya menurut Notaris ada pajak yg dinamakan Surat Setoran Pajak Pemberi Waris, yang karena Pemberi Warisnya sudah meninggal maka kewajiban tsb menjadi tanggung jawab anak2nya. Pertanyaan saya, apakah dasar dari Pajak tersebut? Maksud saya dasar hukumnya?

    Terimakasih.

    Wassalam

    BalasHapus
  15. pajak apa ya namanya?
    menurut saya notarisnya ga ngerti pajak.
    pindah notaris saja!

    BalasHapus
  16. Salam sukses
    apakah perhitungan bphtb kota bandung masih berlaku 50% t
    dr pajak terutang pd thn sekarang...trm kasih..

    BalasHapus
  17. Assalamualkum.wr.wb.
    Pak..Alm. kedua orang tua saya meninggalkan sebidang tanah belum bersertifikat, kemudian rencana kami sebagai ahli waris akan mensetifikatkan hak bersama ( belum terbagi ke masing-masing ahli waris), apakah dlm pengurusan sertifikatnya kena BPHTB..? dalam PBB yang selama ini kami bayar sudah tercantum atas nama ahli waris orang tua saya dan sudah berlangsung 14 th. Sejak tahun 2000. Mohon informasi dan pencerahan disisi aturannya.
    Terima kasih

    BalasHapus
    Balasan
    1. iya.
      karena sertifikat adalah bukti hak atas tanah maka pembuatan sertifikat merupakan objek BPHTB

      Hapus
  18. Ini artikel sangat membantu masyarakat melek hukum, mohon ijin share sebagian untuk dibagikan ulang pak, terima kasih.

    BalasHapus
  19. Maaf pa saya mau nanya, dimana dasar perhitungan bphtb untuk 50 % nya pa.. Kan dikurangi 300 juta.. Kemudian di kali 5% dan d kali lgi 50% ..

    BalasHapus
    Balasan
    1. kalau sekarang dasar hukumnya Perda karena BPHTB itu menjadi kewenangan Pemda.
      Jadi harus dicari Perda yang mengatur pemotongan ini.
      Nah, di Indonesia ada berapa ratus Pemda?

      Hapus
  20. Pak..trmksh infonya.
    Tp saya masih bingung pak..
    Bpk saya almarhum meninggalkan sbuah rumah..kakak saya berncana balik nama atas nama pribAdinya..,pertanyaan saya:
    1. Agar tidak kena pajak bisakAh kami para ahli waris memberi kuasa menghibahkan tAnah tsb ke ats nm kakak sy tsb.untuk dibalik nama atas namanya saja?apakah sama dengan istilah bawah tangan?
    2. Bgaimn prosedurnya dan syaratnya?
    3. Berapa biaya balik nama di bpn trbaru?
    Trmksh dan mohon pencerahannya.

    BalasHapus
  21. Pak..trmksh infonya.
    Tp saya masih bingung pak..
    Bpk saya almarhum meninggalkan sbuah rumah..kakak saya berncana balik nama atas nama pribAdinya..,pertanyaan saya:
    1. Agar tidak kena pajak bisakAh kami para ahli waris memberi kuasa menghibahkan tAnah tsb ke ats nm kakak sy tsb.untuk dibalik nama atas namanya saja?apakah sama dengan istilah bawah tangan?
    2. Bgaimn prosedurnya dan syaratnya?
    3. Berapa biaya balik nama di bpn trbaru?
    Trmksh dan mohon pencerahannya.

    BalasHapus
    Balasan
    1. balik nama atas nama pribadi?
      maksudnya tidak bagi waris?

      misa almarhum meninggalkan 3 anak.
      rumah yang menjadi warisan seharusnya dibagi 3 anak.
      jika akan di-SHM-kan kepada anak pertama, artinya anak kedua dan ketiga menyerahkan hak-nya.

      proses penyerahan ini bisa hibah, bisa jual beli.
      anggap saja hibah.
      jika dianggap hibah maka harus ada akta hibah.
      akta hibah dibuat notaris.

      pada dasarnya, warisan itu harus ada dua akta,
      pertama akta bagi waris
      dalam contoh adalah dari almarhum kepada ketiga anaknya.
      kedua proses "kepemilikan"
      dalam contoh saya adalah dari anak kedua dan ketiga kepada anak pertama.

      Jika rumah tersebut dijual, maka ada akta jual beli dari ke-3 anak almarhum kepada pembeli.

      Untuk proses ini baiknya lewat notaris.
      Tetapi jika mau mengurus sendiri, silakan datang dan konsultasikan ke kantor BPN.

      Hapus
  22. Pak..trmksh infonya.
    Tp saya masih bingung pak..
    Bpk saya almarhum meninggalkan sbuah rumah..kakak saya berncana balik nama atas nama pribAdinya..,pertanyaan saya:
    1. Agar tidak kena pajak bisakAh kami para ahli waris memberi kuasa menghibahkan tAnah tsb ke ats nm kakak sy tsb.untuk dibalik nama atas namanya saja?apakah sama dengan istilah bawah tangan?
    2. Bgaimn prosedurnya dan syaratnya?
    3. Berapa biaya balik nama di bpn trbaru?
    Trmksh dan mohon pencerahannya.

    BalasHapus
  23. pa bagaimana cara menghitung BPHTB untuk APHB apabila sertipikat atas nama 5 orang, dan dari 1 orang akan dibagikan untuk 4 org saudaranya...gimana cara perhitungannya

    BalasHapus
    Balasan
    1. ini gimana kasusnya?
      sertifikat atas nama 5 orang.
      yang 1 orang dibagi ke 4 orang gitu?

      Hapus
    2. Pak maaf sy mau bertanya ibu dr mertua sy semasa hidupnya memberikan hibah rumah yg belum bersertifikat ke anak2nya dan sekarang mertua sy akan menghibahkan rumah tsb ke isteri sy apakah isteri sy harus membayar pph & BPHTB?

      Hapus
    3. Pak kalo pemberi hibah masih hidup apakah berlaku aturan di atas maksud nya setelah dikurangi NJOPTKP x 5% x 50%

      Hapus
    4. iya harus bayar PPh jika harta tersebut belum dilaporkan si SPT Tahunan.

      kalau BPHTB itu kewenangan daerah.
      harus baca Perda masing-masing.
      mungkin saja berbeda antara Jakarta, Bandung, dan Batam

      Hapus
  24. Pak saya mau tanya. Saya ingin membeli Rumah di daerah sleman yogyakarta. Harga rumahnya 635.000.000. Kira2 total Yang Yang harus saya keluarkan diawal selain DP KPR 30% berapa Yah? ketika ditambah berbagai pembayaran pajaknya. Saya sangat bingung karena tidak tau menahu tentang hal tersebut. Terima kasih pak.

    BalasHapus