cash basis bagi penjual tanah

Mulai tanggal 1 Januari 2009 terhadap penghasilan yang diterima oleh pengembang atas penjualan rumah sederhana [RS] dan rumah susun sederhana [RSS] terutang Pajak Penghasilan sebesar 1% FINAL. Pengembang yang saya maksud adalah semua penjual yang USAHA POKOKnya jual beli tanah dan atau bangunan. Jika pengembang tersebut menjual RS dan non-RS maka berlaku dua tarif. Satu tarif 5% berlaku bagi siapapun penjual tanah dan/atau bangunan, satunya lagi 1% khusus berlaku untuk pengembang dan produk RS & RSS. Pengertian RS & RSS sama antara PPh dan PPN karena mengacu ke Peraturan Menteri Perumahan Rakyat. Artinya, RS dan RSS selain bebas PPN juga PPh-nya hanya 1%.

Kewajiban perpajakan atas penghasilan yang berasal dari penjualan tanah dan/atau bangunan sangat sederhana karena hanya satu tarif [flat, katakanlah 5%] dan dari bruto. Dasar pengenaan PPh ini adalah CASH BASIS artinya tarif tersebut tinggal dikalikan dengan jumlah uang yang diterima oleh penjual. Berikut bunyi lengkap Pasal 2A Peraturan Menteri Keuangan No 243/PMK.03/2008:

(1) Besarnya Pajak Penghasilan yang terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 2 ayat (1) adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib paiak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.

(2) Dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran, maka pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihiting berdasarkan jumlah setiap pembayaran angsuran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan pembayaran tambahan lainnya, yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.

Dengan demikian, rumus untuk menghitung pajak terutang atas penjualan tanah dan/atau bangunan sebagai berikut :

5% x kas yang diterima, atau
1% x kas yang diterima

PPh yang terutang diatas wajib dilunasi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. Jika terlambat, berarti “dapat” dikenakan bunga sebesar 2% per bulan dari PPh terutang. Walaupun demikian, ada penjual yang tidak perlu bayar PPh ini karena memang DIKECUALIAKAN oleh pemerintah. Berikut bunyi lengkap Pasal 5 Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008 :

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah:

a. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah danlatau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecahpecah;

b. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah danlatau bangunan kepada Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;

c. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, bad.an keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak Yang bersangkutan;

d. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau

e. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Sebagai catatan bahwa nilai pengalihan Rp.60.000.000 atau kurang bukan pengurang dasar pengenaan pajak seperti NPOPTKP di BPHTB atau NJOPTKP di PBB. Jika nilai pengalihan diatas enam puluh juta maka PPh terutang tetap dari nilai bruto [semuanya].

Di Peraturan Menteri Keuangan berkaitan dengan huruf “b” [pengecualian] diatas adalah tanah dan/atau bangunan yang dibeli oleh pemerintah untuk kepentingan umum “yang memerlukan persyaratan khusus”. Sampai saat ini saya belum tahu apa yang dimaksud persyaratan khusus : apakah persyaratan bangunan atau persyaratan penyerahan dari sisi penjual atau persyaratan lokasi tanah.


Terdapat aturan peralihan di SE-6/PJ.03/2008 yang berbunyi :

Bagi Wajib Pajak badan, termasuk koperasi, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, apabila:
a. melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebelum tanggal 1 Januari 2009 dan atas pengalihan hak tersebut belum dibuatkan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang oleh pejabat yang berwenang; dan

b. penghasilan atas pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada huruf a telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi,

pengenaan pajaknya dihitung berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengaiihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Dari SE-6/PJ.03/2008 tersebut saya berkesimpulan bahwa cash basis dan tariff 1% hanya berlaku untuk pengalihan hak yang terjadi sejak 1 Januari 2009 atau pengalihan hak yang terjadi sebelum 1 januari 2009 tetapi belum dilaporkan di SPT Tahunan PPh. Sebelum 1 Januari 2009 pembayaran PPh atas pengalihan tanah dan/atau bangunan bagi pengembang merupakah PPh Pasal 25 sehingga jika ada kekurangan dapat dilunasi sebelum SPT Tahunan PPh Badan dilaporkan. Sekarang PPh tersebut terutang saat terima uang hasil penjualan tanah dan/atau bangunan baik penjualan tersebut dicicil atau tidak. Hal ini sama dengan PPh atas Jasa Konstruksi.