Menghitung PBB

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (sales value = NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu (seperti DKI Jakarta) ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

Yang dimaksud dengan :
[a] Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;

[b] Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut;

[c] Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.


Jika kita membeli rumah dan atau tanah, maka nilah transaksi pembelian kita bukanlah NJOP atau sales value sebagaimana dimaksud diatas. NJOP yang ditetapkan oleh kantor pajak adalah nilai penjualan rata-rata. Karena itu, untuk memudahkan penghitungan PBB terutang adalah dengan membuat klasifikasi bumi dan bangunan, yaitu pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya. Klasifikasi bumi dan bangunan ditetapkan oleh Keputusan Menteri Keuangan dan berlaku untuk seluruh Indonesia. Klasifikasi dimaksud sekaligus sebagai pedoman penentuan NJOP.

Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bumi
adalah :
1. letak;
2. peruntukan;
3. pemanfaatan;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bangunan adalah :
1. bahan yang digunakan;
2. rekayasa;
3. letak;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

Contoh : kita membeli rumah per meter persegi Rp.789.000,- Harga pembelian tersebut bukan NJOP. Untuk menghitung PBB kita harus melihat “klasifikasi” di kelas berapa harga transaksi tersebut dengan melihat table (berdasarkan Keputusan Menteri Keuanga).


Rumus menghitung PBB :(((luas x kelas) – NJOPTKP) x NJKP) x tarif

Luas x kelas adalah NJOP sebagaimana dijelaskan diatas.

NJOPTKP adalah nilai jual objek pajak tidak kena pajak dan diberikan hanya satu kali kepada setiap wajib pajak sebagai pengurang penghitungan PBB terutang. NJOPTKP ditetapkan secara regional (setiap kabupaten/kota) paling banyak sebesar Rp12.000.000,00 (dua belas juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak oleh Kepala Kanwil DJP atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Pemda setempat. Jika kita memiliki objek PBB yang lebih dari satu (misalnya satu di Medan, empat di Jakarta, dan dua di Surabaya) maka NJOPTKP diberikan hanya sekali untuk Objek PBB yang nilainya paling tinggi untuk satu tahun pajak.

NJKP adalah nilai jual kena pajak. Inilah dasar penghitungan PBB. Biasa disebut assessment value yaitu suatu persentase tertentu dari NJOP yang dipergunakan sebagai dasar penghitungan PBB. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari NJOP.

Berdasarkan PP Nomor 25 Tahun 2002:
[a]. Objek PBB perkebunan, perhutanan, dan pertambangan sebesar 40 % dari NJOP;

[b]. Objek PBB lainnya :
[b.1]. sebesar 40 % dari NJOP apabila NJOP bernilai Rp1.000.000.000,- (satu milyar rupiah ) atau lebih;

[b.2]. sebesar 20 % dari NJOP apabila NJOP bernilai kurang dari Rp1.000.000.000,- (satu milyar rupiah ).


Tarif PBB adalah 0,5% (lima per sepuluh persen atu setengah persen).

Kapan saat PBB terutang?
Saat PBB terutang adalah keadaan objek PBB pada tanggal 1 Januari untuk suatu tahun pajak tertentu (jangka waktu satu tahun takwim). Artinya, jika kita beli sebuah rumah pada tanggal 2 Januari 2006 maka PPB terutang untuk tahun pajak 2006 masih kewajiban pemilik lama. PBB Terutang baru dibebankan ke kita untuk tahun pajak 2007. Tetapi jika rumah tersebut kita jual lagi pada tanggal 31 Desember 2006 maka kita sama sekali tidak memiliki kewajiban membayar PBB. Gampangnya, PBB terutang dibebankan kepada setiap pemilik tanah atau bangunan per 1 Januari (walaupun dipegang Cuma beberapa hari). Contoh ekstrim adalah kita beli rumah tanggal 31 Desember 2006 dan dijual kembali pada tanggal 2 Januari 2007. Maka PBB terutang tahun pajak 2007 ditujukan kepada kita.

Tempat PBB terutang adalah :
a. untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, yang meliputi letak objek PBB;
b. untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten/Kota, yang meliputi letak objek PBB.


[sumber : Buku Informasi Perpajakan]