Juklak Pengenaan PPN Dan PPnBM Atas Penyerahan BKP Yang Tergolong Mewah Berupa Hunian Mewah

Bahwa dalam rangka memberikan keseragaman pemahaman dan pelaksanaan atas peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (selanjutnya disingkat PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (selanjutnya disingkat PPnBM) atas penyerahan hunian mewah di seluruh unit kerja di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak, dipandang perlu untuk menegaskan peraturan mengenai hal tersebut. Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Edaran nomor SE-45/PJ/2014 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah Atas Penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Berupa Hunian Mewah


Surat edaran ini menjadi acuan pelaksanaan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan PPN dan PPnBM atas penyerahan hunian mewah yang dilaksanakan sejak 10 Juni 2009 yaitu mulai berlakunya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang telah mengubah batasan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah berupa hunian mewah.

Hunian mewah yang merupakan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah adalah:

• Rumah dan town house dari jenis non-strata title dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih yang diserahkan sejak tanggal 10 Juni 2009.
• Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m 2 atau lebih, yang diserahkan sejak tanggal 10 Juni 2009. 

Luas bangunan hunian mewah digunakan sebagai dasar untuk menentukan batasan suatu hunian (rumah, town house, apartemen, kondominium, dan sejenisnya) tergolong sebagai Barang Kena Pajak yang tergolong mewah. Pembedaan penggolongan hunian mewah antara rumah atau town house dari jenis non-strata title dengan apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dilakukan mengingat perbedaan karakteristik hunian-hunian mewah dimaksud.

Untuk mengetahui luas bangunan hunian mewah, terdapat beberapa jenis dokumen yang menunjukkan luas bangunan yang sesungguhnya, antara lain:

• gambar rancang bangun (site plan);
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
• kuitansi booking-fee;
• surat pemesanan rumah/apartemen (atau dokumen sejenisnya);
• Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB);
• Akta Jual Beli;
• berita acara serah terima bangunan/rumah/apartemen (berita acara serah terima kunci);
• Sertifikat; dan/atau
• Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Dokumen selain yang telah disebutkan di atas dapat dipergunakan sebagai pedoman  atau patokan dalam menentukan luas bangunan hunian mewah sepanjang memberikan informasi yang akurat atas luas bangunan hunian mewah tersebut.

Dalam hal terjadi perbedaan luas bangunan sesuai dokumen-dokumen yang dijadikan pedoman dalam menentukan luas bangunan hunian mewah, dokumen yang dijadikan dasar penentuan obyek PPnBM adalah dokumen yang menunjukkan luas bangunan yang paling luas sepanjang dokumen tersebut dapat memberikan informasi yang akurat atas luas bangunan hunian mewah tersebut.

Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar Harga Jual. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN dan potongan harga yang tercantum dalam faktur pajak.

Harga Jual sebagai Dasar Pengenaan Pajak dapat diketahui berdasarkan dokumen dokumen transaksi jual beli hunian mewah tersebut. Dokumen-dokumen yang dapat dijadikan dasar penentuan Harga Jual antara lain:

• bukti-bukti pembayaran uang muka;
• surat pemesanan rumah/apartemen (atau dokumen sejenisnya);
• Perjanjian Perikatan Jual Beli; dan/atau
• Akta Jual Beli

Dokumen selain yang telah disebutkan di atas dapat dipergunakan sebagai pedoman  atau patokan dalam menentukan Dasar Pengenaan Pajak sepanjang memberikan informasi yang akurat atas Harga Jual hunian mewah tersebut.

Dalam hal terjadi perbedaan Harga Jual sesuai dokumen-dokumen yang dijadikan pedoman dalam menentukan Dasar Pengenaan Pajak hunian mewah, dokumen yang dijadikan dasar adalah dokumen yang menunjukkan Harga Jual yang paling tinggi sepanjang dokumen tersebut dapat memberikan informasi yang akurat atas Harga Jual hunian mewah tersebut.

Pembayaran-pembayaran yang diterima oleh pengembang dari pembeli, seperti biaya pengurusan Akta Jual Beli, kredit bank, pemasangan instalasi listrik dan air, dan lain-lain, pada dasarnya, bukanlah biaya pembentuk Harga Jual hunian mewah. Namun demikian, apabila diketahui, berdasarkan dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud di atas, biaya-biaya tersebut digabungkan dengan harga penjualan hunian mewah, biaya-biaya tersebut menjadi bagian dari Harga Jual hunian mewah.

Atas penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah dikenai PPN sebesar 10% (sepuluh persen) dan PPnBM sebesar 20% (dua puluh persen).

Saat terutang pajak (mana yang lebih dulu):

• saat surat atau akta perjanjian yang mengakibatkan perpindahan hak atas hunian mewah tersebut ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan; atau
• saat pembayaran diterima sebelum penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah.

Catatan:

Pada umumnya, pembayaran lebih dahulu dan penyerahan belakangan. Masih banyak pengembang yang hanya jualan "gambar". Rumah atau town house dibuat setelah ada pembayaran, baik dari berupa uang muka dari konsumen langsung maupun pembayaran KPR dari bank.

Menurut saya, SE-45/PJ/2014 ini sudah selaras dengan SE-30/PJ/2013 bahwa dasar pengenaan pajaka dalah keadaan sebenarnya.

Saya kutip bagian E angka 1 huruf b dari SE-30/PJ/2013 dimaksud:

Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang.
Jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang sebenarnya sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan.
Dalam hal diketahui berdasarkan data atau kejadian sebenarnya, jumlah bruto nilai pengalihan menurut akta pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maupun Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan lebih rendah dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya, maka besarnya Pajak Penghasilan dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya.